Kunnanhallitus, kokous 30.1.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 5 Oikaisuvaatimus kunnanhallituksen päätökseen 21.12.2023 § 308

ENODno-2023-339

Aikaisempi käsittely

Kunnanhallitus, 21.12.2023

Valmistelija

Kai Takkunen, maankäyttöinsinööri, kai.takkunen@enontekio.fi

Perustelut

Enontekiön kunta on 26.6.2023 allekirjoitetulla kauppakirjalla myynyt Kilpisjärven korttelin 7 rakennuspaikan 4, kaavamerkintä RM (Matkailupalvelujen korttelialue). Kauppahinta oli 100.000,00 euroa. Tontti on lohkottu ja sen nykyinen kiinteistötunnus on 47-402-42-124.

Kauppakirjassa on seuraavat ehdot:

5) Ostaja sitoutuu rakentamaan kaupan kohteena olevalle rakennuspaikalle asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala on vähintään 60 % kaavan mukaisesta enimmäisrakennusoikeudesta. Rakennukset on saatettava kolmen (3) vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta siihen valmiusasteeseen, että rakennustarkastusviranomainen voi siinä suorittaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Kunta voi kirjallisesta hakemuksesta erityisistä syistä myöntää pidennystä rakennusajalle.

Mikäli ostaja laiminlyö edellä tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden, hän on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20 % kauppahinnasta määräajan umpeen kuluttua ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty. Tämä ehto sitoo ostajaa, vaikka tontti olisi luovutettu vastoin tätä sopimusta rakentamattomana edelleen.

6) Ostaja ei saa luovuttaa kaupan kohteena olevaa määräalaa tai siitä muodostettua tilaa rakentamattomana tai vajaasti rakennettuna edelleen, ellei kunta anna tähän kirjallista suostumustaan. Mikäli tontti luovutetaan rakentamattomana edelleen, ostaja sitoutuu ottamaan kohdan 5) ehdon luovutuskirjaan. Tällöin rakentamisvelvoite ja mahdollinen sopimussakko siirtyvät uudelle omistajalle.

Mikäli ostaja luovuttaa kaupan kohteena olevan määräalan tai siitä muodostetun tilan sopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen, hän on velvollinen suorittamaan kunnalle sopimussakkona kauppahinnan määrän kaksinkertaisena.

Kunta voi vapauttaa ostajan joko kokonaan tai osittain tässä tarkoitetun sopimussakon suorittamisesta.

Tontin ostaja on rikkonut kauppakirjan ehtoa 6) luovuttamalla tontin osia maanvuokrasopimuksilla rakentamattomana edelleen. Tontin ostaja on pyytänyt kunnalta jälkikäteen suostumusta tontin osien edelleen luovutukseen.

Tontin ostaja on hakenut rakennusluvan seitsemälle mökille (tällä tulee rakentamisvelvoite täytettyä). Kaikille mökeille on jo perustukset rakennettuna. Tontinostaja on tehnyt maanvuokrasopimukset ympäröivistä maa-alueista neljän mökin osalta ja tarkoitus on tehdä vastaavat sopimukset myös kolmen muun mökin osalta. Vuokrattavien määräalojen pinta-alat ovat 270 - 539 m2. Vuokran suuruus on sopimuksissa 100 euroa/vuosi.

Maanvuokrasopimuksiin on kirjattu, että tontti on tarkoitus jakaa hallinnanjakosopimuksella samansuuruisiin osiin kun kaikkien loma-asuntojen omistajat ovat selvillä. Samalla päätetään nykyiset vuokrasopimukset. Tontinostaja perustelee maanvuokrasopimuksia sillä, että tontille rakennettavat mökit tulevat yksityishenkilöiden omistukseen ja rahoituksen järjestämiseksi tarvittavia kiinnityksiä ei muutoin myönnetä.

Suostumuksen antamiseen ei ole tässä tapauksessa estettä. Tontin ostajan tulee kuitenkin asettaa vakuus, joka kattaa kauppahinnan määrän kaksinkertaisena. Tällä varmistetaan, että kunta voi periä sopimussakon siinä tapauksessa, jos rakentamisvelvoite jääkin täyttämättä. Kauppakirjan ehdon 5) mukainen rakentamisvelvoite sitoo edelleen alkuperäistä tontin ostajaa.

Ehdotus

Esittelijä

Petri Härkönen, kunnanjohtaja, petri.harkonen@enontekio.fi

Kunnanhallitus päättää vapauttaa tontin ostajan kokonaan 26.6.2023 allekirjoitetun kauppakirjan ehdon 6) mukaisen sopimussakon suorittamisesta maanvuokrasopimuksella rakentamattomana edelleen luovutettujen kiinteistön 47-402-42-124 määräalojen osalta ja antaa suostumuksen vuokrata liitekartan mukaiset seitsemän määräalaa kiinteistöstä 47-402-42-124 rakentamattomana edelleen hintaan 100 euroa/vuosi. Lupa edelleen luovutukseen edellyttää vakuuden asettamista ja koskee vain edellä mainittuja seitsemää maanvuokrasopimusta. Rakentamisvelvoite sitoo edelleen alkuperäistä tontin ostajaa.

Tontin ostajan tulee asettaa sopimussakon suuruinen (200.000,00 euroa) vakuus kuukauden kuluessa tämän päätöksen lainvoimaistumisesta. Mikäli vakuutta ei aseteta, edelleenluovutuksen suostumus kumoutuu ja kunta toimii kauppakirjan ehtojen mukaisesti eli laskuttaa tontin ostajalta sopimussakon. Kunta pidättää vakuudesta osuuden sen mukaan, täyttyykö alkuperäisen kauppakirjan rakentamisvelvoite.

Päätös

Kunnanjohtajan ehdotus hyväksyttiin.

Eriävä mielipide

Elli-Maria Kultima

Kokouskäsittely

Jarmo Näkkäläjärvi liittyi kokoukseen tämän pykälän käsittelyn aikana klo 12:37 ennen päätöksentekoa.

Ennen päätöksentekoa kunnanhallitus kuuli maankäyttöinsinööri Kai Takkusta asiasta.

Elli-Maria Kultima ehdotti, että vakuuden määräksi asetetaan 60.000 euroa. Ehdotus raukesi kannattamattomana.

Valmistelija

  • Kai Takkunen, maankäyttöinsinööri, kai.takkunen@enontekio.fi

Perustelut

Kuntaan on toimitettu tontinostajan laatima oikaisuvaatimus Kilpisjärvellä sijaitsevan matkailupalvelujen tontin edelleen luovuttamista rakentamattomana koskevasta päätöksestä.

Hallintolaki 49 g §:n ”Oikaisuvaatimuksen ratkaiseminen ja virheen korjaaminen"
Otettuaan oikaisuvaatimuksen tutkittavakseen viranomainen voi muuttaa hallintopäätöstä, kumota päätöksen tai hylätä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuspäätöksessä on annettava perusteltu ratkaisu oikaisuvaatimuksessa esitettyihin vaatimuksiin. Oikaisuvaatimuspäätöksen perustelemiseen ei sovelleta 45 §:n 2 momenttia.

Oikaisuvaatimuksen ratkaiseva viranomainen voi tehdä samassa yhteydessä ilman eri vaatimusta myös virheen korjaamista koskevan päätöksen siten kuin 50–53 §:ssä säädetään.”

Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan seuraavaa:

Tontinostaja vaatii, että kunnanhallitus oikaisee tekemäänsä päätöstä seuraavalla tavalla:
Kunnanhallitus kumoaa oikaisun kohteena olevan päätöksensä ja päättää, että (pienentää vakuus vaatimusta):
Kunnanhallitus antaa suostumuksen vuokrata liitekartan mukaiset seitsemän määräalaa kiinteistöstä 47-402-42-124 rakentamattomana edelleen hintaan 100 euroa/vuosi. Lupa edelleen luovutukseen koskee vain edellä mainittuja seitsemää maanvuokrasopimusta. Rakentamisvelvoite sitoo edelleen alkuperäistä tontin ostajaa.
Tontin ostajan tulee asettaa kolmen vuoden viivästyssakon suuruinen (60.000,00 euroa) vakuus kuukauden kuluessa tämän päätöksen lainvoimaistumisesta. Kunta pidättää vakuudesta osuuden sen mukaan, täyttyykö alkuperäisen kauppakirjan rakentamisvelvoite.

Oikaisuvaatimuksessa esitetyt perustelut:

Oikaisuvaatimuksessa vedotaan maakaaren 2 luvun 11 §:n mukaisiin kiinteistökaupan pätemättömiin ehtoihin. Ostajan tulkinnan mukaan ehto, joka estää ostajaa perustamasta vuokraoikeutta kiinteistöön on pätemätön. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa nostetaan esiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §, jossa säädetään kohtuuttoman ehdon sovittelusta.

Vastaus:

Maakaaren 4 luvun 4 §:ssä todetaan näin:

Kiinteistön kauppaa koskevien säännösten soveltuminen muihin luovutuksiin

4 § Käyttöoikeuden luovutus

Mitä 2 luvun 9–34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma.

Tämän mukaan 2 luvun 11 §:n 2 momentin säädös  "Edellä 1 momentin 2 kohdan estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan ostaja ei saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen" koskee myös kyseessä olevia maanvuokrasopimuksia.

Asiaa kysyttiin myös kuntaliitosta maapolitiikan asiantuntijalta. Vastauksessaan hän toteaa näin: "Mikäli edelleenluovutus vuokraamalla olisi tarkoitettu sallittavaksi ilman suostumusta, ei kunnalla olisi mitään mahdollisuutta varmistaa etteivät tontit päätyisi aivan toisiin tarkoituksiin ja keinottelun välineiksi. Myös maakaaressa käytetään termiä luovuttaminen, joka yleisesti oikeuskirjallisuudessa kattaa myös pitkäaikaisen vuokraamisen."

Sopimussakko edelleenluovutuksesta on kauppahinnan määrä kaksinkertaisena eli 200.000,00 euroa. Kunnanhallitus päätti vapauttaa tontin ostajan kokonaan sopimussakon suorittamisesta ja antaa suostumuksen tontin edelleenluovutukseen sillä ehdolla, että tontin ostaja asettaa sopimussakon suuruisen vakuuden. Vakuusvaatimuksella kunta varmistaa sopimussakon maksamisen siinä tilanteessa, että kaavan mukaiset rakennukset eivät valmistu ja sopimussakko lankeaa maksettavaksi.

Tonttia koskee kaavamerkintä RM eli matkailua palvelevien rakennusten korttelialue. Merkintä on lähinnä tarkoitettu osoittamaan taajama-alueen ulkopuolisia lomakyliä, lomahotelleja ja niitä vastaavia matkailukeskuksia. Rakennuspaikka on tarkoitettu toteutettavaksi yhtenä kokonaisuutena. Mikäli tontille rakennettavat mökit ja ympäröivät maa-alueet luovutetaan yksityisomistukseen, kaavan mukainen käyttötarkoitus ei toteudu. Enontekiön kunnan tonttien varaus- ja luovutusehtojen mukaan RM -tontin voi varata vain perustettavan tai voimassa olevan yrityksen nimiin. Lomamökkien rakentaminen olisi mahdollista toteuttaa esimerkiksi kiinteistöosakeyhtiönä, jolloin toimittaisiin kaavan mukaisesti. Toimijalla on voimassa Enontekiön Vesihuolto Oy:n kanssa solmittu liittymäsopimus, jonka maksun perusteena on kaavamerkintä RM, rakennuksen käyttötarkoituksena liikerakennus sekä rakennustyyppinä liikerakennus. Nyt tontin ostaja on kuitenkin hakenut liittymäsopimuksen muuttamista siten, että jokaiselle seitsemälle vapaa-ajanasunnolle tulisi oma liittymäsopimus. Liittymismaksu seitsemälle erilliselle vapaa-ajanasunnolle on voimassa olevan hinnaston mukaan selvästi suurempi kuin liittymismaksu kaavan mukaiselle RM -tontille.

Kauppakirjan kohdan 5) mukaan "Ostaja sitoutuu rakentamaan kaupan kohteena olevalle rakennuspaikalle asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala on vähintään 60 % kaavan mukaisesta enimmäisrakennusoikeudesta".

Sopimussakkoa, kauppahinnan määrä kaksinkertaisena, ei voi pitää kohtuuttomana, vaan se on yleisesti käytössä eri kunnissa ja sillä estetään tonttikeinottelua. 

Ehdotus

Esittelijä

  • Petri Härkönen, kunnanjohtaja, petri.harkonen@enontekio.fi

Kunnanhallitus päättää hylätä oikaisuvaatimuksen.

Päätös

Kunnanhallitus päätti hylätä oikaisuvaatimuksen.

Kokouskäsittely

Ennen päätöksentekoa kunnanhallitus kuuli maankäyttöinsinööri Kai Takkusta asiasta.

Tiedoksi

oikaisuvaatimuksen tekijä, maankäyttöinsinööri

Muutoksenhaku

Valitusosoitus

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen.

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä
  • kunnan jäsen.

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä,
  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai
  • päätös on muuten lainvastainen.

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Pohjois- Suomen hallinto-oikeudelle.

Postiosoite: PL 189, 90101 Oulu
Käyntiosoite: Isokatu 4, Oulu
Sähköpostiosoite: pohjois- suomi.hao(at)oikeus.fi
Faksinumero:029 5642 841
Puhelinnumero: 029 5642 800 (vaihde)
Virka- aika: ma - pe kello 8.00 – 16.15

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet/#/

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

1) päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);

2) miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);

3) vaatimusten perustelut;

4) mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi
hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

1) valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;

2) selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;

3) asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireille panijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Ajantasainen tieto oikeudenkäyntimaksuista löytyy Tuomioistuinlaitoksen sivustolta osoitteesta https://oikeus.fi/tuomioistuimet/fi/index/asiointijajulkisuus/maksut/oikeudenkayntimaksuthallinto-oikeudessa.html

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Enontekiön kunnan kirjaamosta.

Postiosoite: Ounastie 165, 99400 Enontekiö
Sähköpostiosoite: kirjaamo(at)enontekio.fi
Puhelinnumero: 040 481 9484
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 9.00 - 15.00.

Pöytäkirjan tarkastus- ja allekirjoituspäivä sekä pöytäkirjan verkkoon julkaisupäivä esitetään kunkin pöytäkirjan allekirjoitussivulla.
Asianosaiselle lähetettävään valitusosoitukseen merkitään lähettämispäivä ja-tapa.